外國人在馬來西亞買樓：MM2H 視角下的置業全流程

對香港或台灣買家來說，馬來西亞最被低估的一個事實是：外國人可以在這裡以自己的名義購買永久業權住宅，持有與馬來西亞人完全相同的業權。不需要本地代名人，不需要用公司架構繞路，也沒有把 30 年上限包裝成「擁有」的把戲。

區域內多數國家都做不到這一點。有的限制外國人只能持租賃業權，有的只允許購買分層單位，有的要求本地控股架構——您的資產距離別人的簽名，只有一場糾紛之遙。馬來西亞的安排異常乾淨：外國人買入、外國人持有業權、外國人賣出。

正因為這份乾淨，房產往往是家庭認真考慮馬來西亞時最先拉動的那根線。而每個 MM2H 級別都附帶強制購房要求，簽證問題和置業問題其實是同一個問題。本文把兩者一起講清楚——外國人買樓的一般機制，以及 MM2H 如何疊加其上。

外國人能買什麼——以及各州最低門檻機制

馬來西亞的外國人業權是實打實的，但它運行在一條價格下限之上。每個州政府都為外國買家設定最低購買價——低於這個數字，外國人根本無法登記這宗購買。在馬來西亞的聯邦架構下，土地屬州政府事務，所以這條下限是逐州設定的，不是全國統一。

兩個實際後果：

1. 下限因州、因房產類型而異。 吉隆坡、雪蘭莪、檳城、柔佛各自設定門檻，部分州還會區分有地房產、分層單位和特定區域。主要城市州常見的數字大致在 100 萬令吉左右，但確切數字取決於州、房產類別和年份——在作出任何承諾之前，務必核實目標州的現行門檻。
2. 下限會變動。 州政府會定期修訂這些門檻。您在 2023 年論壇帖子裡讀到的數字，今天可能已經不對。把網上看到的每一個具體數字——包括本文中的——都當作需要核實的提示，而不是可以直接行動的事實。

某些房產類別無論價格高低，外國人一律不能購買：馬來保留地、多數低成本及可負擔房屋類別，以及部分農業用地。負責產權轉讓的律師會在查冊階段篩查這些——只要真有人去做，這是一項例行檢查，不是雷區。

州政府同意：沒人提前提醒您的審批環節

每宗外國人購買都需要在過戶完成前取得州政府的同意（state consent）。這是一份由律師代為遞交的正式申請，嵌在交易時間線之內——視乎州別和積壓情況，通常會多出數週到數月。對於高於外國人最低門檻的合格購買，幾乎都會獲批，但它不是即時的，也無法跳過。

規劃上的建議：從第一天起，就把同意審批窗口納入預期。最容易感到挫敗的家庭，是那些以為馬來西亞交易會按香港節奏完成的家庭。不會的——而州同意環節正是主因。

永久業權 vs 租賃業權

兩種在馬來西亞都存在，外國人兩種都能持有。

• 永久業權（freehold） — 您無限期擁有業權。這是相對區域內多數市場的頭號差異點，與其他地方 99 年及更短年期的結構相比，對比尤其鮮明。
• 租賃業權（leasehold） — 通常為 99 年州租約，剩餘年期從原始批出日起遞減。剩餘 70 年的租賃業權單位，和剩餘 95 年的是兩種不同的資產——剩餘年期會影響按揭、轉售和日後的續期成本。

我們的實務觀點：位置合適的情況下，永久業權更可取；但位置好、剩餘年期長的租賃業權，可以勝過位置差的永久業權。錯不在買租賃業權，而在買的時候沒有把剩餘年期計入價格。一定要讓律師從業權查冊確認業權性質和租約剩餘年期，而不是看售樓書。

新盤 vs 二手

第二個結構性選擇。兩條路徑都滿足 MM2H 要求，適合的家庭不同。

新盤（向開發商購買） — 買樓花或接近落成的單位，簽開發商的標準買賣合約，按工程進度節點分期付款。爭取外國買家的開發商，常會打包吸收律師費或贈送家私等優惠。代價是交付風險，以及示範單位與收樓實況之間的落差。對身在香港或台北的買家來說，紀律在於審視開發商的往績，而不是效果圖。

二手（sub-sale，向現有業主購買） — 在二手市場買入已落成單位。您看到的就是您買到的，大廈管理質素肉眼可見，價格反映的是一個真實運作中的市場，而不是開盤宣傳。代價是交易摩擦更多：逐宗議價、針對單位的業權查冊，以及一位有自己時間表的賣家。

服務過一千多個家庭後我們的真實規律：很快就要入住的移居家庭，在二手市場通常做得更好——所見即所得；提前十八個月置業的家庭，則可以利用新盤的分期付款攤平現金流。

購買流程，逐步走

無論走哪條路徑，機制是一致的。下面的費用是需要做預算的類目——實際百分比是分級的，會隨政策變化，部分項目對外國人另有稅率，簽署任何文件之前先和律師確認現行費率。

1. 落訂（Booking） — 支付訂金鎖定單位、讓它退出市場，並約定一個短窗口內簽署正式合約。
2. 買賣合約（SPA） — 具約束力的正式合約，通常在落訂後數週內簽署，簽署時支付訂金（慣例在 10% 左右，但請確認）。
3. 州政府同意申請 — 簽署 SPA 後由律師遞交，如上文所述。
4. 按揭與成交期 — SPA 會設定支付餘款的成交窗口；外國買家通常獲得比本地人更長的窗口，以容納州同意環節。
5. 印花稅、律師費及雜費 — 預算過戶印花稅（按價格分級，外國買家稅率近年有調整——請核實現行稅表）、SPA 及任何貸款文件的律師費，以及估價和查冊雜費。
6. 過戶與交樓 — 成交時業權過戶；新盤則在開發商取得完工證明後交樓。

MM2H 在哪裡接入

每個 MM2H 級別都附帶強制購房要求，最低金額由級別設定——與各州外國買家下限相互獨立、同時生效：

級別	MM2H 房產最低額	地域限制
Silver	60 萬令吉	全馬任選
Gold	100 萬令吉	全馬任選
Platinum	200 萬令吉	全馬任選
SEZ 柔佛	50 萬令吉	必須位於已公告的 SEZ 區內

三個值得理解的互動關係：

起約束作用的是兩條下限中較高的那條。 在外國人最低門檻高於 60 萬令吉的州購房的 Silver 申請人，必須滿足州的數字，而不是級別的數字。兩套制度互不相讓——您兩邊都要滿足。

房產為簽證定錨——以長期持有的心態買入，而不是一筆買賣。 這是家庭在諮詢前最常沒聽說過的一點，它把這次購買從一筆買賣變成一份承諾。MM2H 房產歷來附帶持有期條件，具體規則屬於會隨計劃調整的操作細節——請以 MOTAC 最新指引核實現行條件，而不是依賴一個固定年數。無論如何，您買的不是用來短炒的籌碼，而是在整個簽證期內錨定您居留身份的資產。這應該把您推向那些您願意持有過一個完整週期的地段和樓盤——以我們的經驗，這比多數買家本來的紀律更好。

定期存款可以幫助支付購房款。 MM2H 定期存款允許在獲批用途下部分提取——購房正是其中之一——提取在完成相關購買之後申請，餘額保持在規定下限，並沒有固定的持有期門檻。各級別的完整定存與提取機制，請見 MM2H 2026 各級別申請條件。

對於錨定柔佛的家庭，SEZ 級別 50 萬令吉的最低額附帶區域限制——單位必須位於當前已公告的 SEZ 區內，這是一項精確到地址的核查，不是憑感覺。區域核實問題在我們的 SEZ 柔佛解析 中有詳細展開。

外國人按揭：現實圖景

馬來西亞銀行確實向外國買家放貸，但條件比本地人更緊。預期按揭成數更低——以樓價的五成到七成作規劃假設比較現實，本地人能拿到的成數更高——並預期銀行審核您的境外收入時，要求的文件只多不少。MM2H 身份在這裡真正有幫助：一張 10 到 20 年的簽證，讓您在銀行眼中比「帶支票簿的遊客」清晰得多，而且有多家銀行設有熟悉 MM2H 檔案的外國買家專櫃。

保守規劃：假設需要比在家鄉更高的現金比例；在簽 SPA 之前而不是之後拿到原則性批核；任何中介「按揭很容易」的保證，都當作需要找真正的銀行核實的說法。

先辦簽證，還是先買樓？

每個家庭遲早都會問的問題。申請流程本身已經給出答案：在標準 MM2H 時間線裡，購房位於有條件批准簽發之後——走自己的軌道，獲批後 12 個月內完成（SEZ 為獲批即購），與定期存款的存入分開進行。這個項目的結構就是為「簽證先行」設計的。

我們的框架：

• 如果您還沒有馬來西亞房產：簽證先行。 先申請，取得有條件批准，再在獲批後 12 個月的窗口內完成購買。這樣的順序意味著您永遠不會在簽證被拒的情況下，持有一套為了級別而買的房產；而且決定房產最低額的級別選擇，在您議價之前就已塵埃落定。
• 提前買是允許的，也常見——但有一條紀律。 不少家庭在遞交申請前就先購入，通常是為了鎖定新盤價格。這沒問題，前提是房產達到您實際將申請的級別的最低額，並且位於正確的地理範圍內（SEZ 尤其如此）。代價高昂的錯誤是：先買了一套 70 萬令吉的單位，然後才發現家庭真正合適的是 Gold。
• 如果您已經持有：房產為級別定錨。 森林城市或 Iskandar 的業主，結構上指向 SEZ 柔佛；已持有 100 萬令吉以上吉隆坡單位的，可能已經滿足 Gold。從您手上的資產出發展開級別對話——我們的 級別對比框架 正好走過這道過濾器。

下一步

如果您正處於把置業計劃和級別配對的階段——或者已持有馬來西亞房產、想知道它能讓您符合什麼資格——預約一次諮詢。我們會確認目標州的現行最低門檻，把房產對照級別要求逐項核查，並把購買排程與申請時間線銜接好，讓計劃的兩邊互不等待。

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Anthony Liew（劉榮發）是馬來西亞第二家園顧問協會主席、WellHome MM2H 創始人。WellHome 是 MOTAC 持牌代理（MM2H852），為來自 50 多個國家的 1,000 多個家庭提供馬來西亞長期居留、房產與教育規劃服務。