外国人在马来西亚买房：MM2H 视角下的置业全流程

对香港或台湾买家来说，马来西亚最被低估的一个事实是：外国人可以在这里以自己的名义购买永久产权住宅，持有与马来西亚人完全相同的产权。不需要本地代名人，不需要用公司架构绕路，也没有把 30 年上限包装成"拥有"的把戏。

区域内多数国家都做不到这一点。有的限制外国人只能持租赁产权，有的只允许购买分层单位，有的要求本地控股架构——您的资产距离别人的签名，只有一场纠纷之遥。马来西亚的安排异常干净：外国人买入、外国人持有产权、外国人卖出。

正因为这份干净，房产往往是家庭认真考虑马来西亚时最先拉动的那根线。而每个 MM2H 级别都附带强制购房要求，签证问题和置业问题其实是同一个问题。本文把两者一起讲清楚——外国人买房的一般机制，以及 MM2H 如何叠加其上。

外国人能买什么——以及各州最低门槛机制

马来西亚的外国人产权是实打实的，但它运行在一条价格下限之上。每个州政府都为外国买家设定最低购买价——低于这个数字，外国人根本无法登记这宗购买。在马来西亚的联邦架构下，土地属州政府事务，所以这条下限是逐州设定的，不是全国统一。

两个实际后果：

1. 下限因州、因房产类型而异。 吉隆坡、雪兰莪、槟城、柔佛各自设定门槛，部分州还会区分有地房产、分层单位和特定区域。主要城市州常见的数字大致在 100 万令吉左右，但确切数字取决于州、房产类别和年份——在作出任何承诺之前，务必核实目标州的现行门槛。
2. 下限会变动。 州政府会定期修订这些门槛。您在 2023 年论坛帖子里读到的数字，今天可能已经不对。把网上看到的每一个具体数字——包括本文中的——都当作需要核实的提示，而不是可以直接行动的事实。

某些房产类别无论价格高低，外国人一律不能购买：马来保留地、多数低成本及可负担房屋类别，以及部分农业用地。负责产权转让的律师会在产权检索阶段筛查这些——只要真有人去做，这是一项例行检查，不是雷区。

州政府同意：没人提前提醒您的审批环节

每宗外国人购买都需要在过户完成前取得州政府的同意（state consent）。这是一份由律师代为递交的正式申请，嵌在交易时间线之内——视乎州别和积压情况，通常会多出数周到数月。对于高于外国人最低门槛的合格购买，几乎都会获批，但它不是即时的，也无法跳过。

规划上的建议：从第一天起，就把同意审批窗口纳入预期。最容易感到挫败的家庭，是那些以为马来西亚交易会按香港节奏完成的家庭。不会的——而州同意环节正是主因。

永久产权 vs 租赁产权

两种在马来西亚都存在，外国人两种都能持有。

• 永久产权（freehold） — 您无限期拥有产权。这是相对区域内多数市场的头号差异点，与其他地方 99 年及更短年期的结构相比，对比尤其鲜明。
• 租赁产权（leasehold） — 通常为 99 年州租约，剩余年期从原始批出日起递减。剩余 70 年的租赁产权单位，和剩余 95 年的是两种不同的资产——剩余年期会影响贷款、转售和日后的续期成本。

我们的实务观点：位置合适的情况下，永久产权更可取；但位置好、剩余年期长的租赁产权，可以胜过位置差的永久产权。错不在买租赁产权，而在买的时候没有把剩余年期计入价格。一定要让律师从产权检索确认产权性质和租约剩余年期，而不是看售楼书。

新盘 vs 二手

第二个结构性选择。两条路径都满足 MM2H 要求，适合的家庭不同。

新盘（向开发商购买） — 买期房或接近落成的单位，签开发商的标准买卖合同，按工程进度节点分期付款。争取外国买家的开发商，常会打包吸收律师费或赠送家具等优惠。代价是交付风险，以及样板间与收房实况之间的落差。对身在香港或台北的买家来说，纪律在于审视开发商的往绩，而不是效果图。

二手（sub-sale，向现有业主购买） — 在二手市场买入已落成单位。您看到的就是您买到的，楼宇管理质量肉眼可见，价格反映的是一个真实运作中的市场，而不是开盘宣传。代价是交易摩擦更多：逐宗议价、针对单位的产权检索，以及一位有自己时间表的卖家。

服务过一千多个家庭后我们的真实规律：很快就要入住的移居家庭，在二手市场通常做得更好——所见即所得；提前十八个月置业的家庭，则可以利用新盘的分期付款摊平现金流。

购买流程，逐步走

无论走哪条路径，机制是一致的。下面的费用是需要做预算的类目——实际百分比是分级的，会随政策变化，部分项目对外国人另有税率，签署任何文件之前先和律师确认现行费率。

1. 下定（Booking） — 支付定金锁定单位、让它退出市场，并约定一个短窗口内签署正式合同。
2. 买卖合同（SPA） — 具约束力的正式合同，通常在下定后数周内签署，签署时支付定金（惯例在 10% 左右，但请确认）。
3. 州政府同意申请 — 签署 SPA 后由律师递交，如上文所述。
4. 贷款与成交期 — SPA 会设定支付余款的成交窗口；外国买家通常获得比本地人更长的窗口，以容纳州同意环节。
5. 印花税、律师费及杂费 — 预算过户印花税（按价格分级，外国买家税率近年有调整——请核实现行税表）、SPA 及任何贷款文件的律师费，以及估价和检索杂费。
6. 过户与交房 — 成交时产权过户；新盘则在开发商取得完工证明后交房。

MM2H 在哪里接入

每个 MM2H 级别都附带强制购房要求，最低金额由级别设定——与各州外国买家下限相互独立、同时生效：

级别	MM2H 房产最低额	地域限制
Silver	60 万令吉	全马任选
Gold	100 万令吉	全马任选
Platinum	200 万令吉	全马任选
SEZ 柔佛	50 万令吉	必须位于已公告的 SEZ 区内

三个值得理解的互动关系：

起约束作用的是两条下限中较高的那条。 在外国人最低门槛高于 60 万令吉的州购房的 Silver 申请人，必须满足州的数字，而不是级别的数字。两套制度互不相让——您两边都要满足。

房产为签证定锚——以长期持有的心态买入，而不是一笔买卖。 这是家庭在咨询前最常没听说过的一点，它把这次购买从一笔买卖变成一份承诺。MM2H 房产历来附带持有期条件，具体规则属于会随计划调整的操作细节——请以 MOTAC 最新指引核实现行条件，而不是依赖一个固定年数。无论如何，您买的不是用来短炒的筹码，而是在整个签证期内锚定您居留身份的资产。这应该把您推向那些您愿意持有过一个完整周期的地段和楼盘——以我们的经验，这比多数买家本来的纪律更好。

定期存款可以帮助支付购房款。 MM2H 定期存款允许在获批用途下部分提取——购房正是其中之一——提取在完成相关购买之后申请，余额保持在规定下限，并没有固定的持有期门槛。各级别的完整定存与提取机制，请见 MM2H 2026 各级别申请条件。

对于锚定柔佛的家庭，SEZ 级别 50 万令吉的最低额附带区域限制——单位必须位于当前已公告的 SEZ 区内，这是一项精确到地址的核查，不是凭感觉。区域核实问题在我们的 SEZ 柔佛解析 中有详细展开。

外国人贷款：现实图景

马来西亚银行确实向外国买家放贷，但条件比本地人更紧。预期贷款成数更低——以房价的五成到七成作规划假设比较现实，本地人能拿到的成数更高——并预期银行审核您的境外收入时，要求的文件只多不少。MM2H 身份在这里真正有帮助：一张 10 到 20 年的签证，让您在银行眼中比"带支票簿的游客"清晰得多，而且有多家银行设有熟悉 MM2H 档案的外国买家专柜。

保守规划：假设需要比在家乡更高的现金比例；在签 SPA 之前而不是之后拿到原则性批核；任何中介"贷款很容易"的保证，都当作需要找真正的银行核实的说法。

先办签证，还是先买房？

每个家庭迟早都会问的问题。申请流程本身已经给出答案：在标准 MM2H 时间线里，购房位于有条件批准签发之后——走自己的轨道，获批后 12 个月内完成（SEZ 为获批即购），与定期存款的存入分开进行。这个项目的结构就是为"签证先行"设计的。

我们的框架：

• 如果您还没有马来西亚房产：签证先行。 先申请，取得有条件批准，再在获批后 12 个月的窗口内完成购买。这样的顺序意味着您永远不会在签证被拒的情况下，持有一套为了级别而买的房产；而且决定房产最低额的级别选择，在您议价之前就已尘埃落定。
• 提前买是允许的，也常见——但有一条纪律。 不少家庭在递交申请前就先购入，通常是为了锁定新盘价格。这没问题，前提是房产达到您实际将申请的级别的最低额，并且位于正确的地理范围内（SEZ 尤其如此）。代价高昂的错误是：先买了一套 70 万令吉的单位，然后才发现家庭真正合适的是 Gold。
• 如果您已经持有：房产为级别定锚。 森林城市或 Iskandar 的业主，结构上指向 SEZ 柔佛；已持有 100 万令吉以上吉隆坡单位的，可能已经满足 Gold。从您手上的资产出发展开级别对话——我们的 级别对比框架 正好走过这道过滤器。

下一步

如果您正处于把置业计划和级别配对的阶段——或者已持有马来西亚房产、想知道它能让您符合什么资格——预约一次咨询。我们会确认目标州的现行最低门槛，把房产对照级别要求逐项核查，并把购买排程与申请时间线衔接好，让计划的两边互不等待。

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Anthony Liew（刘荣发）是马来西亚第二家园顾问协会主席、WellHome MM2H 创始人。WellHome 是 MOTAC 持牌代理（MM2H852），为来自 50 多个国家的 1,000 多个家庭提供马来西亚长期居留、房产与教育规划服务。