MM2H 買樓要求逐級拆解：要買什麼、買在哪、何時買

大多數家庭來談 MM2H 時，以為定期存款就是全部財務承諾。其實只是一半。2024 年後框架下的每個級別都附帶置業要求——對我們服務的多數家庭來說，房產才是金額更大的那一筆、流程更慢的那筆交易，也是真正決定生活落在哪裡的那個決策。

「房產 + 簽證」正是 WellHome 立足的組合，所以這也是整個申請裡我們被問得最多的部分。下面逐級拆解置業要求：它與馬來西亞州級外資購房規則如何疊加、時機問題（批前買還是批後買？），以及家庭把房產那一行當成事後補充時，我們見過的各種錯誤。

各級別置業門檻一覽

級別	房產最低額	可買在哪	定期存款（供參照）
Silver	60 萬令吉	全馬任選	15 萬美元
Gold	100 萬令吉	全馬任選	50 萬美元
Platinum	200 萬令吉	全馬任選	100 萬美元
SEZ 柔佛	50 萬令吉	僅限已公告的 SEZ 區內	6.5 萬美元（50歲以下）/ 3.2 萬美元（50歲以上）

進入逐級拆解之前，這張表有三點要先讀懂。

第一，最低額是底線，不是目標。 60 萬令吉是 Silver 申請人最少要花的數，不是建議預算。多數家庭買得比底線高，因為底線價位的房子和真正想住進去的房子，很少是同一回事。

第二，地理是要求的一部分。 Silver、Gold、Platinum 允許您在全馬任何地方買樓——吉隆坡、檳城、沙巴都行。SEZ 柔佛不行。SEZ 的房產必須位於柔佛南部當前已公告的 SEZ 區內，簽證和房產不能分住兩個州。這是設計本意。

第三，房產隨級別升級，總鎖定資本也隨之升級。 Platinum 不只是 100 萬美元存款——是 100 萬美元 加 200 萬令吉房產，在任何生活開支之前，總鎖定資本已約 150 萬美元。只按存款選級別的家庭，幾乎都會規劃不足。完整的加註年份數字見 MM2H 2026 各級別申請條件。

Silver — 60 萬令吉，全馬任選

Silver 的置業要求是最低 60 萬令吉，全馬任選。這是整個計劃裡最靈活的房產位置：檳城聯排別墅、吉隆坡公寓、柔佛有地住宅——只要價格過線、且該房產在所在州符合外國人購買資格（下文詳述），都合格。

多數 Silver 宣傳單不提的細節：房子不必第一天就買——但須在獲批後 12 個月內完成購買。我們的 Silver 家庭多數仍然早買，一是鎖定價格，二是定期存款可在獲批用途下部分提取，購房正是用途之一——提取在購買完成後申請。存款和置業計劃可以互相配合，而不必搶同一筆資金。

Gold — 100 萬令吉，全馬任選

Gold 把底線翻倍到 100 萬令吉，仍是全馬任選。到了這個量級，置業對話的性質就變了：100 萬令吉在吉隆坡（Mont Kiara、Bangsar）和檳城核心地段已經買得到實打實的優質盤，底線不再是約束，而是一場真正選房的起點。

Gold 的部分提取規則與 Silver 一致——在相應購買完成後申請，購房在獲批用途之內，餘額保持在規定下限——而存款基數更大，意味著可提取的絕對金額也更大。對規劃 10 到 15 年週期的家庭來說，房款中相當一部分往往就是這樣從存款中回籠的。

Platinum — 200 萬令吉，全馬任選

Platinum 的 200 萬令吉底線，預設就把申請人放進高端段：KLCC、Mont Kiara、Bangsar、檳城一線海景。對多數 Platinum 家庭，底線只是紙面數字——他們的置業意向本來就超過它。

Platinum 真正考驗的是 總額 的紀律。旅遊部指定銀行裡的 100 萬美元，加上 200 萬令吉房產，才是真實的入場價。我們對家庭直說：如果存款放好之後，湊房產底線已經讓預算吃緊，那 Platinum 就是錯的級別——無論 20 年簽證和工作權在紙面上多有吸引力。

SEZ 柔佛 — 50 萬令吉，限區內

SEZ 柔佛是全計劃最低的底線——50 萬令吉——也是最緊的地理限制。房產必須位於柔佛—新加坡經濟特區的已公告區內：目前包括 Iskandar Puteri、森林城市、Medini 以及部分工業園配套住宅，清單自推行以來持續擴展，申請時應對照旅遊部與 SEZ 主管機構的最新公告核實。

由此產生兩個實際後果。其一：區域核實是真實步驟，不是走過場。一個距離公告邊界十五分鐘車程的地址不合格，價格再吸引也沒用。其二：延後購房比 Silver、Gold 更難，因為合格房源被區域限定——這也是已持有森林城市或 Iskandar Puteri 房產的家庭是最乾淨的 SEZ 案例的原因。完整圖景見 SEZ 柔佛解析。

持有期問題

家庭經常問：MM2H 的房子買好之後，什麼時候可以賣？

誠實的答案是：只要簽證還在，這套房產就在錨定您的簽證；簽證中途處置它，等於動搖申請的根基。MM2H 房產歷來附帶持有期條件，2024 年後框架延續了房產綁定簽證的精神——但具體持有規則屬於隨計劃調整的操作細節，所以我們對每一份檔案都按旅遊部最新指引核實當前條件，而不在這裡引用一個固定數字。規劃姿態很簡單：把 MM2H 房產當作持有至簽證期滿的資產來買，不是交易倉位。 如果您想在馬來西亞炒樓，請用另一筆購買去做，別用承載您居留身份的這一套。

州級底價：多數家庭沒料到的第二道門檻

這是最讓人意外的疊加。MM2H 最低額是 聯邦計劃 的要求。與此分開，馬來西亞每個州都對外國買家設有自己的最低購買價——土地在馬來西亞屬州務，門檻還會按房產類型和州內位置而變化。

所以您的實際底線是 兩者取高：MM2H 級別最低額，或您所選房產適用的州級外國買家底價。一些州歷來對 MM2H 持有人提供降低門檻的優惠；另一些州一律適用標準底價。這些數字州政府會不時修訂，所以我們不印一張一年內就會過時的分州表——我們在每次選房開始時，針對具體的州、縣區和房產類型核實當前數字。

情形	決定您底線的是
級別最低額高於州級外資底價	級別最低額（如 Platinum 的 200 萬令吉，多數地點如此）
州級外資底價高於級別最低額	州底價——Silver 的 60 萬令吉預算在某些州 / 房產類型可能過不了線
州對 MM2H 提供低於標準底價的優惠	先核實優惠仍然有效、且適用於您的房產類型，再依賴它
SEZ 柔佛	50 萬令吉級別底線 加 區域公告 加 柔佛外資購房規則，三者同時滿足

實務結論：永遠不要假設級別最低額就是全部，據此鎖定級別。一個按 60 萬令吉精確編列 Silver 預算的家庭，如果所選房產類型的州底價高於這個數，就毫無餘地。

時機：批前買還是批後買？

申請流程本身已經回答了大半。房產履行落在獲批後的階段：旅遊部審核申請，發出有條件批准信（CAL，有效期 3 個月）；放定存、做體檢在一趟 3–5 個工作天的馬來西亞行程內完成，之後才貼簽——而購房走自己的軌道，須在獲批後 12 個月內完成（SEZ 為獲批即購）。所以結構性的答案是：房產在有條件批准之後完成，不在遞交之前。 您不需要先持有馬來西亞房產才能申請。

話雖如此，實務上有三種時間模式：

• 已持有合格房產（森林城市業主、早年的吉隆坡買家）：現有資產直接錨定申請——往往是最乾淨的檔案。
• CAL 之後購買：標準路徑。CAL 給了家庭簽約前的確定性；選房和短名單與旅遊部審核並行推進，獲批後 12 個月的購房窗口才不至於從零開始。
• 延後購買：Silver 和 Gold 可行，但有時限——購房須在獲批後 12 個月內完成。多數家庭仍然早買鎖價——SEZ 則無法延後，區內房產須在獲批時購入。

我們不建議的是：在遞交 之前、抱著一定獲批的假設簽下無條件購房協議。乾淨的順序是早選房、CAL 之後再落定。

我們見過的錯誤，按代價排序

1. 買在級別最低額以下。 通常是家庭簽了 55 萬令吉的房想走 Silver，或 95 萬令吉想走 Gold，因為賣樓的中介沒在想簽證的事。房產不合格，家庭要麼追加第二筆購買，要麼重新選房。簽任何東西之前，核實價格過線——而且要留餘地。

2. 買在外資底價超出預算的州。 鏡像錯誤：級別底線過了，州底價沒過。這一條在開始選房前打一通核實電話就能避免，所以這是我們第一件查的事。

3. SEZ 申請買在公告區外。 要求不是「柔佛」，是公告區。一個緊鄰 Iskandar 卻沒劃進邊界的地址，完全不滿足要求。

4. 按存款定級別，房產後知後覺。 Platinum 的 100 萬美元存款最搶眼；真正壓垮預算的是 200 萬令吉房產。永遠按總鎖定資本規劃。

5. 把房產當炒樓標的。 MM2H 房產是一張多年簽證的錨。請按錨來買。

置業要求如何改變級別決策

對以房產為先的申請人——出發點是「我們想在馬來西亞買樓」而不是「我們想要一張簽證」的家庭——置業計劃往往是級別決策裡最強的單一過濾器，比存款更強：

• 預算 50 萬 – 70 萬令吉，生活錨定柔佛南部 → SEZ 柔佛的 50 萬令吉區內底線剛好吻合。
• 預算 50 萬 – 70 萬令吉，馬來西亞其他地方 → Silver 的 60 萬令吉底線，先做州級底價核實。
• 預算 100 萬 – 200 萬令吉 → Gold。房產底線和 15 年週期通常彼此呼應。
• 預算 200 萬令吉以上 → Platinum 進入可選範圍，但選它要為了工作權和 20 年週期，而不是因為房產恰好過線。

注意這裡的倒轉：存款告訴您能在銀行鎖住多少錢；房產告訴您將實際在哪裡、以什麼方式生活。當兩者指向不同級別時，我們以房產為重——那是您要住在裡面的決定。完整的五個過濾器框架見 級別對比專文。

下一步

如果您已有房產預算和心儀城市，離級別答案就不遠了。預約一次諮詢——我們會核實目標地點的州級底價、確認級別匹配，並把選房節奏排進申請時間線。如果計劃還開放，就從預算和地理入手——30 分鐘通常足以把「我們想在馬來西亞買樓」變成一個級別、一張地點短名單和一條現實的時間線。

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Anthony Liew（劉榮發）是馬來西亞第二家園顧問協會主席、WellHome MM2H 創始人。WellHome 是 MOTAC 持牌代理（MM2H852），為來自 50 多個國家的 1,000 多個家庭提供馬來西亞長期居留、房產與教育規劃服務。